Financiamento imobiliário: vale a pena fazer amortizações extras?

O tão sonhado imóvel está comprado, a mudança já foi feita e o pagamento das prestações segue mês após mês, por tanto tempo que parece nunca acabar. E aí, se o mutuário ganha um dinheiro extra, surge a pergunta: será que vale a pena amortizar parte da dívida? E o que é melhor: reduzir o tempo de financiamento ou o valor da prestação mensal? O ideal é reduzir o prazo para pagamento da dívida, pois ao final do financiamento, paga-se menos juros. Para ilustrar bem esta situação, o Morar Bem pediu à Caixa Econômica Federal que fizesse uma simulação das duas situações. Pegando como exemplo o contrato de uma pessoa que tem um saldo devedor de R$ 105.107,85, valor a ser pago num prazo restante de 229 meses (ou 19 anos e um mês) e pagou em janeiro uma prestação de R$ 1.227,48, com juros de 7,9071% ao ano: se ela pagasse, hoje, R$ 30 mil, teria o prazo reduzido para 114 meses (ou 9 anos e meio, mais da metade do tempo). Já se a opção fosse reduzir o valor da prestação, esse mutuário pagaria em fevereiro uma parcela de R$ 876,43. Em ambos os casos, o saldo devedor passaria para R$ 75.134,10.

Numa outra situação, se o mutuário fizesse uma amortização de R$ 50 mil, o prazo cairia para 70 meses (ou 5 anos e 10 meses). Ou a prestação seria reduzida para R$ 653,37 com um novo saldo devedor de R$ 55.162,55. Como o contrato analisado obedece à tabela SAC, a mais comum para os financiamentos realizados em bancos, o valor da prestação continuaria sofrendo pequenas reduções mensais até o fim do financiamento.

— Reduzir o tempo é bom, porque ao fim do financiamento, o mutuário vai pagar menos juros. Mas é preciso que o mutuário analise a sua situação financeira. Se for uma pessoa que não tenha um salário ou rendimento mensal fixo e que tenha dificuldades em seu fluxo de caixa e precisa de fôlego, pode ser melhor reduzir a prestação — analisa Alexandre Espírito Santo, professor de finanças do Ibmec.

Um detalhe importante: com recursos próprios, o mutuário pode fazer amortizações extras a qualquer momento. Mas, se a intenção for usar o FGTS, as amortizações só podem ser feitas a cada dois anos.

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Pela simulação apresentada, fica evidente que o melhor, financeiramente e analisando o montante da dívida, seria diminuir o prazo do financiamento. Contudo, se o orçamento está apertado, o melhor pode ser reduzir o valor da parcela e manter o mesmo prazo já programado na assinatura do financiamento.

Agora, falando de planejamento financeiro, devemos ir além e, para isto, devemos analisar de todas as formas possíveis:

1º passo: O dinheiro que será utilizado é oriundo de suas economias, por exemplo, poupança? Ou FGTS?

2º passo: Como utilizar esta reserva: apenas para amortizar o financiamento da casa?

3º passo: Esta ou vai precisar deste capital para suprir outra necessidade?

4º passo: Pretende trocar de carro neste ano ou no próximo?

A análise financeira vai muito além do simples fato de escolher (decidir) entre utilizar o dinheiro guardado com tanto suor para reduzir prazo ou valor da prestação de seu financiamento. Afinal de contas, de que adianta ganhar dinheiro amortizando o financiamento habitacional e, por outro lado, perder muito dinheiro ao financiar o carro da família a taxas de juros em torno de 2,08% ao mês?

Lembre-se: onde temos a menor taxa de juro no mercado financeiro? Acredito que, no sistema habitacional, que no exemplo acima, a taxa de juro de 0,63% ao mês, é mais atraente. Cabe salientar que a análise financeira vai muito além do que foi escrito até aqui. Este foi apenas um pequeno exemplo do que avaliar antes da tomada de decisão do chefe de família.